Rechtsgutachten sieht keinen Spielraum für Aussetzung
Der Aargauer Regierungsrat hat in einem Bericht an den Grossen Rat festgehalten, dass die vom Parlament beschlossene Anhebung der Eigenmietwerte nicht rückgängig gemacht und auch nicht bis zu einer späteren Abschaffung sistiert werden kann. Als Grundlage dient ein externes Rechtsgutachten, das dem Regierungsrat zufolge keine rechtliche Handhabe für eine Rückkehr zum früheren Zustand erkennt.
Die Beschlusslage war bereits politisch umstritten: Anfang Jahr überwies das Parlament mit 69 zu 63 Stimmen ein Postulat von SVP und FDP, das genau eine solche rückwirkende Regelung oder eine Sistierung verlangte. Gegner im Parlament — darunter SP, Mitte, Grüne, GLP und EVP — sowie der Regierungsrat hatten den Vorstoss abgelehnt. Das nun vorgelegte Gutachten stützt diese ablehnende Haltung rechtlich.
"Weder eine rückwirkende Gesetzesänderung noch ein Verzicht auf die Anhebung der Eigenmietwerte bis zu deren definitiver Abschaffung seien rechtlich zulässig."
Begründet wird dies damit, dass der Kanton nicht zu einem Rechtszustand zurückkehren dürfe, den Gerichte bereits als verfassungswidrig beurteilt hätten. Konkret hatte das Verwaltungsgericht die alten Eigenmietwerte aus dem Jahr 1998 als zu tief und damit verfassungswidrig beurteilt. Diese Beurteilung resultierte aus einem Normenkontrollverfahren des Mietverbands, das der Verband gewonnen hatte.
Praktische Folgen für Liegenschaftsbesitzer
Die Änderungen an den Berechnungsgrundlagen traten am 1. Januar 2025 in Kraft. Sie führen zu höheren Steuerwerten für viele Eigentümer, gleichzeitig bringen sie Mehreinnahmen, welche das Volk im Mai 2025 mit einer Steuervorlage teilweise kompensierte. Der Kanton weist zudem darauf hin, dass Steuerbehörden und Regierungsrat kein Ermessen hätten, die geltenden Bestimmungen nicht anzuwenden.
- Betroffene Liegenschaften: rund 285'000 im Kanton Aargau
- Steuerwert aktuell: rund 62 Prozent (wie im Bericht genannt)
- Inkrafttreten der Revision: 1. Januar 2025
Kurzüberblick in Zahlen
| Kenngrösse | Wert |
|---|---|
| Anzahl Liegenschaften | ~285'000 |
| Steuerwert (aktuell) | 62 % |
| Inkrafttreten Revision | 1. Januar 2025 |
Für Hauseigentümer und steuerlich Verantwortliche bleibt damit Klarheit bestehen: Die seit Anfang 2025 geltende Berechnung der Eigenmietwerte ist verbindlich und kann nicht durch kantonale Verwaltung oder durch den Regierungsrat bis zu einer allfälligen bundesweiten Abschaffung ignoriert werden. Politisch bleibt die Frage, ob und wie eine endgültige Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene zu einer Neuordnung der kantonalen Steuerpraxis führen wird.
Für betroffene Eigentümer sind folgende Schritte ratsam: Steuerbescheide aufmerksam prüfen, gegebenenfalls durch Fachleute (Steuerberater, Anwälte) prüfen lassen und die Entwicklungen auf Bundesebene verfolgen, da dortige Entscheide mittelfristig auch kantonale Anpassungen nach sich ziehen können.
